Sie möchten Ihre Eigentumswohnung auf ein Familienmitglied übertragen – etwa auf Ihr Kind oder Enkelkind? Die Wohnungsüberschreibung zu Lebzeiten kann viele Vorteile bieten: steuerliche Entlastung, klare Nachfolgeregelung und emotionale Sicherheit. Doch sie ist auch mit rechtlichen Hürden verbunden. Ob Wohnrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrechte oder Schenkungssteuer – wer gut vorbereitet ist, schützt sich und seine Angehörigen vor bösen Überraschungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Übertragung einer Wohnung kann durch Schenkung, Verkauf und Vererbung erfolgen.
- Wenn Sie eine Eigentumswohnung übertragen, geht neben dem Sondereigentum an den Wohnräumen auch das anteilige Miteigentum am Gemeinschaftseigentum an den Begünstigten über.
- Sie können einen Nießbrauch, ein Wohnrecht oder eine Rückforderung vertraglich festhalten.
Was bedeutet es, eine Wohnung zu überschreiben?
Wer eine Wohnung überschreiben möchte, überträgt das Eigentum an der Immobilie in der Regel unentgeltlich – also ohne Gegenleistung – auf eine andere Person. Meist geschieht dies innerhalb der Familie, zum Beispiel an Kinder oder Enkel. Die Übertragung der Wohnung wird im deutschen Recht als Schenkung behandelt, sofern kein Kaufpreis gezahlt wird. Im Gegensatz zur Erbschaft findet der Eigentumswechsel bereits zu Lebzeiten statt.
Unterschied zwischen Schenkung, Verkauf und Vererbung
Es gibt mehrere Wege das Eigentum einer Wohnung an eine andere Person zu übertragen.
- Schenkung (bzw. Überschreibung): Die Wohnung wird unentgeltlich übertragen. Ein Schenkungsvertrag ist nötig und muss notariell beurkundet werden. Die Schenkung kann mit Rechten wie Wohnrecht oder Nießbrauch kombiniert werden.
- Verkauf: Beim Verkauf der Wohnung wird ein Kaufpreis vereinbart, der Eigentümer erhält also eine Gegenleistung. Auch hier ist ein notarieller Kaufvertrag erforderlich.
- Vererbung: Die Wohnung geht erst nach dem Tod des Eigentümers auf die Erben über. In diesem Fall fällt keine Schenkungsteuer, sondern Erbschaftsteuer auf Immobilien an.
Gut zu wissen: Viele Eigentümer wählen bewusst die Überschreibung der Wohnung zu Lebzeiten, um den Nachlass zu regeln, steuerliche Vorteile zu nutzen und familiäre Klarheit zu schaffen.
Gründe Ihre Wohnung zu Lebzeiten zu überschreiben
Es gibt einige Gründe, warum Eigentümer sich dafür entscheiden, ihre Wohnung zu überschreiben:
- Frühzeitige Nachlassregelung: Wenn Sie Ihre Wohnung zu Lebzeiten übertragen, sorgt dies für klare Verhältnisse.
- Steuerliche Vorteile: Jeder Begünstigte hat persönliche Freibeträge bei der Schenkungsteuer. Durch eine rechtzeitige Wohnungsüberschreibung können diese gezielt genutzt werden – bei Bedarf sogar mehrfach im Abstand von 10 Jahren.
- Absicherung der Pflege: Wenn Sie Ihre Wohnung an Kinder oder Enkel überschreiben, aber ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbaren, sind Sie im Alter weiterhin abgesichert.
- Emotionale Gründe: Manche Eigentümer möchten ihre Immobilie lieber einem bestimmten Familienmitglied zu Lebzeiten übergeben, als sie dem Zufall der Erbfolge zu überlassen. Das ist insbesondere innerhalb von Patchworkfamilien sinnvoll.
Eigentumswohnung überschreiben: Das ist anders als beim Haus
Während viele der rechtlichen Grundlagen für die Übertragung von Immobilien auf alle Objekte zutreffen, gibt es bei der Überschreibung einer Eigentumswohnung einige Besonderheiten zu beachten. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus ist die Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und unterliegt einer Vielzahl rechtlicher Regelungen – insbesondere der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsflächen und der Sondernutzungsrechte. Denn wenn Sie eine Eigentumswohnung überschreiben, übertragen Sie nicht nur das Sondereigentum an den Wohnräumen, sondern auch das anteilige Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Daraus ergeben sich Besonderheiten, die Sie kennen sollten:
- Teilungserklärung: Sie regelt, welche Gebäudeteile dem Sondereigentum zugeordnet sind und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Bei einer Übertragung ist zu prüfen, ob Regelungen enthalten sind, die eine Übertragung einschränken oder bestimmte Zustimmungen erfordern.
- Sondernutzungsrechte: Häufig sind Kellerräume, Gärten oder Stellplätze mit Sondernutzungsrechten verbunden. Diese Rechte sind regelmäßig Bestandteil des Sondereigentums und müssen mit übertragen werden. Wird dies versäumt, gehen dem Beschenkten unter Umständen wichtige Nutzungsrechte verloren.
- Gemeinschaftseigentum & WEG: Mit der Übertragung der Wohnung wird der neue Eigentümer automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit sind Pflichten verbunden wie die Beteiligung an Abstimmungen oder die Zahlung des Hausgelds einschließlich der Instandhaltungsrücklage.
Absicherung bei der Wohnungsüberschreibung durch Wohnrecht und Nießbrauch
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung überschreiben möchten – sei es an Kinder, Enkel oder andere Angehörige – können Sie sich durch verschiedene Mittel absichern. Schließlich geht es um einen großen Vermögenswert und oft auch um die eigene Wohnsituation. Zwei rechtliche Mittel spielen dabei eine zentrale Rolle: das Wohnrecht und der Nießbrauch.
Das Wohnrecht
Das dingliche Wohnrecht erlaubt es dem früheren Eigentümer, lebenslang oder für eine an Bedingungen geknüpfte Dauer in der Wohnung zu wohnen, auch wenn er diese bereits überschrieben hat. Dieses Recht ist
- nicht übertragbar,
- nicht vererbbar,
- nicht vermietbar.
Das Wohnrecht wird meist in Kombination mit einer Schenkung eingetragen – typischerweise, wenn Eltern ihre Eigentumswohnung überschreiben und dennoch in der Immobilie wohnen bleiben möchten.
Der Nießbrauch
Der Nießbrauch geht deutlich weiter: Er erlaubt dem früheren Eigentümer auch die wirtschaftliche Nutzung der Wohnung – etwa durch Vermietung.
- Der Nießbrauch kann ebenfalls lebenslang eingeräumt werden.
- Der Nießbrauchsberechtigte hat die Pflicht, für Instandhaltung und Erhalt der Immobilie zu sorgen.
- Steuerlich interessant: Die Erträge (z. B. Mieteinnahmen) stehen dem Nießbrauchsberechtigten zu.
Rückforderungsrechte im Vertrag
Neben dem Wohnrecht oder dem Nießbrauch sollte in jedem Überlassungsvertrag geregelt werden, unter welchen Umständen der Schenker die Wohnung zurückfordern kann. Solche Rückforderungsrechte schaffen Sicherheit und sind gerade in familiären Konstellationen wichtig.
Mögliche Rückforderungsgründe:
- Pflegebedürftigkeit: Wird der Schenkende pflegebedürftig und kann seine Versorgung nicht mehr selbst finanzieren, darf er die Rückgabe der Wohnung verlangen.
- Scheidung des Beschenkten: Wird die Wohnung im Rahmen einer Ehe überschrieben, kann bei Scheidung ein Rückfallrecht greifen, um das Vermögen in der Familie zu erhalten.
- Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Beschenkten: So wird verhindert, dass die Wohnung in die Insolvenzmasse fällt.
Diese Rückforderungsrechte müssen explizit im notariellen Schenkungsvertrag festgelegt werden. Im Streitfall bietet das dem Schenkenden eine tragfähige Rechtsgrundlage, um wieder Eigentümer der Wohnung zu werden – sofern dies notwendig ist.
Gerade bei der Überschreibung von Eigentumswohnungen im Zuge einer Schenkung gibt es zahlreiche rechtliche Fallstricke. Eine fundierte Wertermittlung schafft Sicherheit für alle Beteiligten.
Ing. André Heid, M. Sc.
Welche Kosten entstehen bei der Überschreibung einer Wohnung?
Die Eigentumsübertragung einer Wohnung muss immer notariell beurkundet werden – ganz gleich, ob sie im Rahmen eines Verkaufs oder als Schenkung erfolgt. Eine Wohnungsüberschreibung ohne Notar ist rechtlich nicht zulässig. Erst durch die notarielle Beurkundung kann die Änderung im Grundbuch erfolgen. Neben den üblichen Gebühren für Notar und Grundbuch fallen unter Umständen auch steuerliche Belastungen an.
Hinweis: Der Notar rechnet seine Gebühren gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Bemessungsgrundlage für Notar- und Grundbuchkosten ist in der Regel der Verkehrswert der Wohnung. Ein aktuelles Verkehrswertgutachten hilft dabei, die Werte korrekt zu bestimmen.
Neben den Notargebühren und den Grundbuchkosten fällt unter Umständen auch Schenkungssteuer auf Immobilien an. Die gute Nachricht: Je nach Verwandtschaftsverhältnis gibt es Freibeträge gemäß § 16 ErbStG, die alle 10 Jahre erneut genutzt werden können. Die folgende Tabelle gibt Aufschluss über die Steuerfreibeträge.
| Begünstigte | Steuerliche Freibeträge |
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Urenkel | 100.000 € |
| Geschwister, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Nichten, Neffen, Onkel, Tante, geschiedener Ehepartner | 20.000 € |
| unverheirateter Lebenspartner | bis 20.000 € |
Wird der Freibetrag jedoch überschritten, fällt Schenkungssteuer an, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie abhängt. Die Steuersätze liegen zwischen 7 % und 50 %.
Damit Sie im Rahmen der Wohnungsüberschreibung den Überblick behalten, haben wir Ihnen eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten zusammengestellt.
Gutachten bei Wohnungsüberschreibung: Wann ist es sinnvoll?
Die Überschreibung einer Eigentumswohnung ist ein bedeutender Schritt – emotional, rechtlich und finanziell. Ein Aspekt, der dabei oft unterschätzt wird, ist der tatsächliche Wert der Immobilie. Gerade bei Schenkungen innerhalb der Familie bildet der Verkehrswert die Grundlage für zahlreiche Entscheidungen: von der Steuer über die Vertragsgestaltung bis hin zur gerechten Aufteilung unter mehreren Erben.
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten bringt dabei entscheidende Vorteile:
- Es schafft Transparenz und Rechtssicherheit – sowohl für die Schenkenden als auch für die Beschenkten.
- Es liefert eine belastbare Grundlage für die Ermittlung der Schenkungsteuer.
- Es bewertet auch mögliche Belastungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht, die den steuerlich relevanten Wert der Wohnung senken.
Insbesondere wenn Sie Ihre Wohnung an Enkel oder Kinder überschreiben, ein lebenslanges Nutzungsrecht eintragen lassen oder die Immobilie vermietet ist, ist eine objektive Bewertung durch einen zertifizierten Gutachter dringend zu empfehlen. Ohne ein solches Gutachten drohen unnötige Steuerzahlungen oder Konflikte mit dem Finanzamt – etwa dann, wenn ein zu hoher Wert geschätzt wurde oder keine nachvollziehbare Grundlage vorliegt.
Häufige Fragen zur Überschreibung von Wohnungen
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um die Wohnungsübertragung.
Wie kann ich meine Eigentumswohnung überschreiben?
Um Ihre Wohnung rechtssicher zu übertragen, benötigen Sie einen notariell beurkundeten Schenkungsvertrag. Danach wird der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich können Sie Wohnrechte, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte vereinbaren. Wichtig: Ein Verkehrswertgutachten hilft bei der steuerlichen Einordnung und sorgt für Gerechtigkeit – vor allem bei mehreren Erben.
Was kostet es, eine Wohnung zu überschreiben?
Die Kosten für die Überschreibung einer Wohnung setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen: Notarkosten (ca. 1 % des Immobilienwerts), Grundbuchkosten (ca. 0,3–0,5 %) und ggf. Kosten für ein Gutachten. Wenn Sie ein Wohnrecht oder Nießbrauch eintragen lassen, kommen zusätzliche Gebühren hinzu. Auch die Schenkungsteuer kann eine Rolle spielen – je nachdem, wie hoch der Wert der Wohnung ist und in welchem Verhältnis Sie zum Beschenkten stehen.
Muss ich beim Überschreiben meiner Wohnung Schenkungsteuer zahlen?
Das hängt davon ab, wie hoch der Wert der Wohnung ist und an wen Sie sie übertragen. Innerhalb der Familie gelten hohe Freibeträge: Kinder erhalten z.B. 400.000 € steuerfrei, Enkel (wenn die Eltern noch leben) 200.000 €. Wird dieser Freibetrag überschritten, fällt Schenkungssteuer an. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie eine faire und steuerlich belastbare Grundlage schaffen.
Kann ich meine Wohnung auch ohne Notar überschreiben?
Nein, eine Wohnungsüberschreibung ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Der Eigentumsübergang muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Nur so wird die Überschreibung rechtswirksam. Auch Wohnrechte oder Nießbrauch müssen notariell vereinbart und im Grundbuch gesichert werden.
