Mieter haben unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Doch wann genau greift das Vorkaufsrecht und welche Fristen gelten?
Das Wichtigste in Kürze
- Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird (§ 577 BGB).
- Voraussetzungen: Die Umwandlung erfolgte nach Mietbeginn, es ist der erste Verkauf und der Käufer ist kein Familienmitglied des Vermieters.
- Der Mieter hat zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Danach erlischt es.
- Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter das Vorkaufsrecht verschweigt und die Wohnung ohne sein Wissen an einen Dritten verkauft.
Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht auf eine Wohnung?
Gemäß § 577 BGB kommt das Vorkaufsrecht für Mieter zum Einsatz, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden oder werden sollen und der Wohnraum anschließend an Dritte verkauft wird. Dabei ist der Mieter unter bestimmten Bedingungen zum Vorkauf berechtigt, das heißt: Er hat vor allen anderen das Recht, die Wohnung zu kaufen.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht gibt Mietern die einmalige Chance, ihre Wohnung beim Verkauf zu sichern – vorausgesetzt, sie kennen ihre Rechte und handeln fristgerecht.
Ing. André Heid M. Sc.
Unter welchen Voraussetzungen haben Mieter ein Vorkaufsrecht auf die Wohnung?
Damit das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter greift, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Umwandlung in Eigentumswohnraum erfolgte erst nach Mietbeginn des Mieters.
- Es handelt sich um den ersten Verkauf.
- Der Käufer ist kein Familien- oder Haushaltsangehöriger des Vermieters.
Ablauf des Vorkaufsrechts für Mieter
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mieter über sein Vorkaufsrecht und die gesamten Inhalte des Kaufvertrags zu informieren. Außerdem weist er auf die geltende Frist von zwei Monaten hin, die mit Erhalt der Mitteilung beginnt. Nach Ablauf der Frist erlischt das Vorkaufsrecht.
Der Käufer kann diese Mitteilungspflicht des Vermieters übernehmen – solange gewährleistet wird, dass der Mieter korrekt und rechtzeitig vom Verkauf und seinem Vorkaufsrecht erfährt. Ein Makler ist nicht zu dieser Informationsübermittlung verpflichtet.
Möchte der Mieter von seinem Recht Gebrauch machen, muss er fristgerecht eine schriftliche Erklärung an den Verkäufer abgeben. Er schließt dann den Kaufvertrag zu gleichen Bedingungen wie der Drittkäufer ab – dabei bleiben auch Kaufpreis und Kaufzeitpunkt gleich.
Was passiert, wenn der Vermieter seine Mitteilungspflicht missachtet?
Falls der Vermieter seine Mitteilungspflicht missachtet, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz – in der Regel in Höhe „der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis“ (Quelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14).
Gilt das Vorkaufsrecht auch für Mieter eines Hauses?
Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB gilt nur für Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen oder wurden, nicht für Einfamilienhäuser. Mieter eines Hauses haben also kein automatisches gesetzliches Vorkaufsrecht.
Allerdings kann ein vertragliches Vorkaufsrecht zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Dieses muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Es kann im Mietvertrag oder als separate Vereinbarung festgehalten werden. Ist das Vorkaufsrecht notariell beurkundet und zusätzlich ins Grundbuch eingetragen, spricht man von einem dinglichen Vorkaufsrecht. Dieses hat Wirkung gegenüber Dritten und kann beim Verkauf Vorrang vor anderen Kaufinteressenten haben.
Lesetipp: Mehr zum Vorkaufsrecht im Allgemeinen lesen Sie im verlinkten Beitrag.
Fazit: Vorkaufsrecht für Mieter – Ihre Chance beim Wohnungsverkauf
Das Vorkaufsrecht für Mieter ist eine ideale Gelegenheit, um den eigenen Wohnraum im Falle eines Verkaufs zu sichern. Wer die Immobilie finanzieren kann und sich von Mieterhöhungen verabschieden möchte, kann seine Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen wie ein externer Interessent. Wichtig dabei ist, die gesetzliche Frist von zwei Monaten einzuhalten und den Kaufentschluss schriftlich mitzuteilen.
Ob sich der Kauf lohnt, hängt unter anderem vom Marktwert der Immobilie ab. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung unterstützen Sie bei der realistischen Wertermittlung Ihrer Mietwohnung. So wissen Sie genau, ob das Vorkaufsrecht für die Wohnung in Anbetracht des Kaufpreises für Sie eine geeignete Option ist.
